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La copropriété - Qu’est-ce que la copropriété ?

La copropriété est la situation d'un immeuble qui appartient à la fois à plusieurs personnes et à chacune d'elles séparément. L'immeuble est donc divisé en parties communes et en parties privatives. La loi et le règlement de copropriété fixent les règles de vie en commun.

Historique

Le phénomène de la copropriété est récent : il est né avec la crise du logement. Au début du XX° siècle, seules les grandes familles, les dynasties provinciales et la bourgeoisie d'affaires étaient propriétaires d'immeubles entiers.

Le crédit n'existant pas, les classes moyennes n'avaient pas la possibilité d'acheter leur logement. Lorsque surgit la crise de 1929, l'immobilier apparaît comme un placement sûr, en dépit de la dépréciation des loyers qui grimpent moins vite que l'inflation. Les premiers programmes d'accession voient le jour.

La première loi sur la copropriété apparaît en 1938. Elle valide l'existence des sociétés qui ont pour objet de construire des ensembles immobiliers. Elles sont notamment autorisées à procéder à des appels de fonds pour achever la construction des immeubles. Après guerre, les investisseurs privés se détournent de la pierre, l'immobilier n'est plus jugé un bon placement, compte tenu des lois protégeant les locataires. Des immeubles anciens sont alors divisés en lots, certains propriétaires isolés, incapables d'entretenir leur patrimoine, préfèrent céder les appartements à leurs locataires ou à des marchands de biens.

Des promoteurs, soucieux d'assurer le financement de la construction d'immeubles de plus en plus importants par la taille, se mettent à vendre, avec succès, des appartements en l'état futur d'achèvement à des particuliers. Ceux-ci sont vivement encouragés par les pouvoirs publics à accéder à la propriété. Un gros capital n'est pas nécessaire et le taux élevé de l'inflation rend alors attractifs les emprunts.

La vente par appartements intéresse bientôt de nouveaux investisseurs, qui voient là l'occasion de placer leurs économies dans la pierre, qu'il s'agisse d'immeubles destinés à l'habitation principale ou secondaire. A côté de la copropriété classique, fleurissent en effet d'autres formules (multipropriété, résidence de tourisme) dans les programmes de loisirs, situés sur le littoral ou à la montagne.

Ces mutations sociales et économiques ne tardent pas à être consacrées par des législations mieux adaptées. Inexistante à l'époque où fut rédigé le Code Civil - le droit de propriété est alors le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue - la copropriété des immeubles bâtis est aujourd'hui devenue un régime de droit, commun dans les grands sites urbains.

Cette organisation, fondée sur l'indivision forcée, paraît porter atteinte aux droits fondamentaux de la propriété, dans la mesure où le propriétaire d'un lot, à la différence du propriétaire d'une maison isolée, est enfermé dans une réglementation restrictive : l'intérêt collectif prime souvent sur les intérêts privés.

Deux différences majeures opposent le statut de la copropriété au régime de l'indivision : d'une part tous les copropriétaires ne peuvent se prévaloir de droits égaux et d'autre part chacun d'entre eux jouit d'un droit privatif sur une parcelle de l'immeuble.

Principes généraux

La copropriété est en fait une "indivision organisée" appelée "syndicat" dont les règles sont déterminées par une loi, son décret d'application et le règlement propre à chaque immeuble. Le syndicat possède la personnalité civile et tout copropriétaire en est membre de plein droit. La copropriété ou syndicat des copropriétaires peut être comparée à une petite république avec :

• un parlement : l'assemblée générale des copropriétaires. L'assemblée générale est souveraine. Ses décisions s'imposent à l'ensemble des copropriétaires. Même en cas de désaccord, un copropriétaire qui, absent, n'a pas participé au vote d'une résolution, devra s'y soumettre. C'est pourquoi la loi fixe des règles très strictes quant à la convocation, la tenue, et le procès verbal de l'assemblée générale, ainsi que pour les différentes majorités auxquelles sont soumis les votes sur les questions inscrites à l'ordre du jour.

• un organe exécutif : le syndic de la copropriété.
• il est le mandataire du syndicat et il est seul à pouvoir le représenter dans les actes civils et judiciaires.
• il lui appartient de convoquer et de faire exécuter les décisions de l'assemblée générale, et notamment les travaux. En cas d'urgence, il fait procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.
• il fait respecter, dans la limite de ses pouvoirs, le règlement de copropriété.
• il administre l'immeuble et pourvoit à sa conservation.
• il engage et dirige le personnel de l'immeuble pour le compte du syndicat des copropriétaires.
• il fait assurer l'immeuble et veille à sa garde.
• il tient une comptabilité séparée pour chaque syndicat et fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat, ainsi que la situation de trésorerie.
• il établit le budget prévisionnel et le soumet au vote de l'assemblée générale.
• il conserve les archives de la copropriété.

• un organe consultatif : le conseil syndical
• il est composé de quelques copropriétaires volontaires élus par l'assemblée générale.
• il assiste le syndic et contrôle sa gestion.
• son rôle est important dans la mesure où il est une sorte de "courroie de transmission" entre les copropriétaires et le syndic. Il est le reflet de l'opinion de la majorité des copropriétaires et il apporte au syndic toutes les suggestions et remarques sur le bon fonctionnement de la copropriété.
• un territoire découpé en régions autonomes : l'immeuble avec ses parties communes et ses parties privatives.
• les parties communes sont celles qui sont affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. Il s'agit notamment des murs de façades et de refend, de la toiture, du hall d'entrée et de la cage d'escalier, de l'ascenseur, etc.
• les parties privatives sont celles qui sont à l'usage exclusif d'un copropriétaire : il s'agit en général de tout ce qui est à l'intérieur de son appartement (cloisons, sols, etc.) et de certains éléments tels que le garde-corps d'un balcon, les canalisations à partir du branchement sur les colonnes communes, etc. La liste est donnée pour chaque immeuble par le règlement de copropriété. Elles constituent les lots de copropriété.

Textes

La copropriété est régie par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et son décret d'application n° 67-223 du 17 mars 1967.