La copropriété est la situation d'un immeuble qui appartient à la fois à plusieurs personnes et à chacune d'elles séparément. L'immeuble est donc divisé en parties communes et en parties privatives. La loi et le règlement de copropriété fixent les règles de vie en commun.
Le phénomène de la copropriété est récent : il est né avec la crise du logement. Au début du XX° siècle, seules les grandes familles, les dynasties provinciales et la bourgeoisie d'affaires étaient propriétaires d'immeubles entiers.
Le crédit n'existant pas, les classes moyennes n'avaient pas la possibilité d'acheter leur logement. Lorsque surgit la crise de 1929, l'immobilier apparaît comme un placement sûr, en dépit de la dépréciation des loyers qui grimpent moins vite que l'inflation. Les premiers programmes d'accession voient le jour.
La première loi sur la copropriété apparaît en 1938. Elle valide l'existence des sociétés qui ont pour objet de construire des ensembles immobiliers. Elles sont notamment autorisées à procéder à des appels de fonds pour achever la construction des immeubles. Après guerre, les investisseurs privés se détournent de la pierre, l'immobilier n'est plus jugé un bon placement, compte tenu des lois protégeant les locataires. Des immeubles anciens sont alors divisés en lots, certains propriétaires isolés, incapables d'entretenir leur patrimoine, préfèrent céder les appartements à leurs locataires ou à des marchands de biens.
Des promoteurs, soucieux d'assurer le financement de la construction d'immeubles de plus en plus importants par la taille, se mettent à vendre, avec succès, des appartements en l'état futur d'achèvement à des particuliers. Ceux-ci sont vivement encouragés par les pouvoirs publics à accéder à la propriété. Un gros capital n'est pas nécessaire et le taux élevé de l'inflation rend alors attractifs les emprunts.
La vente par appartements intéresse bientôt de nouveaux investisseurs, qui voient là l'occasion de placer leurs économies dans la pierre, qu'il s'agisse d'immeubles destinés à l'habitation principale ou secondaire. A côté de la copropriété classique, fleurissent en effet d'autres formules (multipropriété, résidence de tourisme) dans les programmes de loisirs, situés sur le littoral ou à la montagne.
Ces mutations sociales et économiques ne tardent pas à être consacrées par des législations mieux adaptées. Inexistante à l'époque où fut rédigé le Code Civil - le droit de propriété est alors le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue - la copropriété des immeubles bâtis est aujourd'hui devenue un régime de droit, commun dans les grands sites urbains.
Cette organisation, fondée sur l'indivision forcée, paraît porter atteinte aux droits fondamentaux de la propriété, dans la mesure où le propriétaire d'un lot, à la différence du propriétaire d'une maison isolée, est enfermé dans une réglementation restrictive : l'intérêt collectif prime souvent sur les intérêts privés.
Deux différences majeures opposent le statut de la copropriété au régime de l'indivision : d'une part tous les copropriétaires ne peuvent se prévaloir de droits égaux et d'autre part chacun d'entre eux jouit d'un droit privatif sur une parcelle de l'immeuble.
La copropriété est en fait une "indivision organisée" appelée "syndicat" dont les règles sont déterminées par une loi, son décret d'application et le règlement propre à chaque immeuble. Le syndicat possède la personnalité civile et tout copropriétaire en est membre de plein droit. La copropriété ou syndicat des copropriétaires peut être comparée à une petite république avec :
La copropriété est régie par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et son décret d'application n° 67-223 du 17 mars 1967.